9月29日晚間，恒大物業在港交所提交招股書。在物業上市這件事上，一如既往的恒大速度。
4天前，恒大公告稱，分拆物業管理業務上市已獲港交所批準，將在短期內向聯交所遞交正式上市申請，彼時距離其宣布考慮分拆物業上市不足2個月。
2個月里，恒大物業動作不斷。
首先是8月中旬，恒大物業引來14家戰投馳援，豪華援軍陣容里不乏眾多舊識，其中華人置業執行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373%;云峰基金認購15億港元，持股比例1.791%;騰訊認購12億港元，持股比例1.433%;集團副主席、總裁夏海鈞認購5.5億港元，持股0.657%;周大福創始人鄭家純家族認購5億港元，持股比例0.597%。
隨后8月底中期業績會上，夏海鈞透露上市進展稱，“正在跟香港證監會，港交所積極溝通，希望在不遠的將來能夠實現物業的上市，力爭今年完成。”
在管面積2.5萬億平方米，合同1.5億平方，讓夏海鈞自信“恒大物業應該是中國最大的物業公司之一”。
而今隨著招股書的公開，這家夏海鈞口中“國內最大物業公司之一”真實運營數據也擺在的公眾眼前。
在招股書中，恒大物業用第三方的數據率先介紹了下自己的行業地位：以項目所覆蓋城市數據計，排名行業第二;以總收入、總毛利及總凈利潤計算，排名行業第三;簽約面積排名第三，在管面積位居第四。
公告顯示，2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，恒大物業的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元及45.63億元。
具體來看，其收入主要來源于物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三部分。按比例來看，物業管理服務是最大貢獻者，且占比呈現上升趨勢。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，物業管理服務收入分別為25.38億元、34.65億元、46.12億元和28.24億元，占總收入比例依次為56.7%、58.7%、62.9%和61.9%。
招股書顯示，恒大物業當前業務對母公司的依賴性較強。雖然近年來其第三方物業來源在增加，但2017年、2018年、2019年及2020年上半年，不算合營及聯營公司，來自恒大集團的收入占比始終位于98%以上的高位。
報告期內，恒大物業的毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%和38.1%，增速明顯。對應的凈利潤分別為1.06億元、2.39億元、9.30億元及11.47億元。
沖擊上市的日子里，恒大正在通過收并購迅速增大體量。招股書透露，9月4日至9月10日，6天時間里恒大物業收購了5家區域物管公司，近乎一天一家的速度，合計金額1.187億元，上述5家物管公司將為恒大帶來772萬平方米的在管面積。
截至2020年6月30日，恒大物業已訂約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務及/或社區增值服務，覆蓋22個省、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，總簽約面積為5.13億平方米，服務近200萬個家庭。
此前有消息稱，在引入戰投之后，恒大物業的估值達110億美元。夏海鈞曾在半年報業績會上稱，分拆物業上市將為恒大降低凈負債率19個百分點。
8月初，融創物業已交表，《國際金融報》記者獲悉融創物業大概率將在今年11月敲鐘登陸聯交所。因此，此番恒大交表后，加之已經上市的碧桂園服務和保利物業，5強房企中已有4家齊聚港股。
獨自缺席的萬科物業似乎并不著急，管理層多次重申暫無上市計劃。去年12月，萬科董事長郁亮曾公開表示，要刻意讓萬科物業與資本市場保持距離，因為“怕資本市場把我們引導壞了”。在他看來，上市需要等到萬科物業具備千億級的市值后才會考慮。
今年以來，即便融創、恒大等此前無意分拆物業上市的“巨無霸”們開始突襲攪局，萬科依舊保持“淡定”，萬科物業CEO朱保全說：“華為還沒上市，我們不著急。”雖然總裁祝九勝知曉上市后的意義，“只有登陸資本市場，全球最聰明的投資人和中介才會促使它進一步更好發展”，但他依然強調“物業上市還沒有時間表”。
