在與深深房重組失之交臂后，中國恒大迎來了另外一個資本運作平臺。11月22日下午，IPO在即的恒大物業(6666.HK)舉行上市推介會，宣布IPO定價區間為8.5-9.75港元，將募集137.8億-158億港元，而這對于處于降負債關鍵期的恒大方面來說，意義非凡。作為在管面積最大的物業公司，恒大物業方面也在推介會上提出了兩大業務發力點：社區增值服務及第三方業務擴展。

“另一扇門”

根據上市進程，恒大物業此次招股于11月23日開始，至11月26日結束，公司股份將于12月2日在香港聯交所掛牌交易，股份代碼6666。

截至目前，共有23家基石投資者提前確認參與本次發行。以價格區間終端計算，基石投資者合計將認購約7.9億股，相當于總發行規模的48.7%。

據發布會披露，恒大物業IPO定價區間為每股8.5-9.75港元，本次基礎發行規模約為16.21億股(包括50%新股和50%老股)，總發行規模占公司發行后股本的15%。在基礎發行以外，還會有15%的超額配售權。粗略計算，恒大物業本次IPO將募集137.8億-158億港元，折合約17.78億-20.38億美元。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，房企分拆物業板塊上市主要是出于兩個方面因素考量：一是，上市后可綜合降低企業資產負債，優化公司債務壓力;二是，在上市獲得融資后，用所融資金推動公司規模化擴張。除這兩個主要因素外，還有利于企業品牌的塑造，這在一定程度上能夠正向推進公司的收購和日常運營。

來自恒大的官方表態：未來三年恒大有息負債將平均每年下降1500億元，負債率到2022年達到行業中低水平。據相關統計，通過配股、轉賣股權、分拆上市等方式，恒大近幾個月已大力籌措資金償債，其中通過轉讓各種股權資產緩解的資金壓力超過1400億元。

物業板塊上市，對于剛剛與深深房“分手”并處于降負債關鍵期的中國恒大意義更重。據第三方預估，物業和汽車的上市將有望為公司新增約500億元的現金流。按照恒大總裁夏海鈞此前的說法，恒大物業一旦完成拆分上市，中國恒大的凈負債率將下降19%。

不僅如此，物業板塊上市成功后，恒大系將擁有中國恒大(HK.3333)、恒大汽車(HK.0708)、恒大物業(6666.HK)、恒騰網絡(HK.0136)、嘉凱城(SZ.000918)、ST恒寶(代碼：834338)六大資本平臺;此外恒大汽車方面也在為沖擊科創板做準備。其中，除了港股上市公司中國恒大、恒大汽車的融資渠道較為通暢外，與騰訊合作的恒騰網絡業務并無明顯優勢;而作為回A“備胎”的嘉凱城和與淘寶系牽手的新三板公司ST恒寶更是很難談及融資能力。

恒大方面的急迫，從恒大物業的IPO速度也可以窺見：從首度披露招股書到11月15日晚間通過上市聆訊，恒大物業IPO僅耗時47天，刷新了年內物業企業的上市紀錄，年內同樣開啟物業上市進程的Top10房企中，融創用時81天、世茂104天、華潤74天。

“ ‘三道紅線’主要是針對以房地產開發為主營業務的房企所做的規定，如果物業板塊不進行分拆的話，一定程度上是對地產業務的約束，會間接約束物業管理業務的發展。”肖云祥指出，“三道紅線” 的頒布在一定程度上加速了房企將物業公司進行分拆上市的步伐，如果說政策為房企融資“關上了一扇門”，那么企業則通過分拆物業上市打開了“另一扇門”。

欲破母公司依賴癥

在外界關注的規模及利潤之外，同行業內其他規模物業企業一樣，恒大物業在項目獲取以及營收上對母公司的依賴程度較高。而恒大物業有意擺脫這一“母公司依賴癥”。

“恒大物業作為恒大集團下屬的集團公司，是單獨獨立運營的，過去可能更多的是專注于管理現有的項目。” 恒大物業執行董事兼總經理胡亮表示，以整體的收入來源統計，從2017年到2020年上半年，來自于獨立第三方的收入占比從原有的55.8%增長至2020年的64.1%，處于不斷持續提升的過程，相應的來自母公司的關聯收入部分逐年在下降，整體的收入結構在不斷優化。

“上市以后，我們也將持續加大在第三方對外拓展的力度。” 胡亮透露，公司從2019年已經開始關注對外的拓展以及收并購的市場，今年6月正式成立了投資拓展團隊，6至9月已經完成了5家區域型的獨立第三方物業公司的收并購工作，總在管面積為772萬平方米左右。

另一維度，社區“最后一公里”也將成為恒大物業的發力點。

“目前恒大物業也在跟很多互聯網公司以及戰略投資人在各方面進行業務方面的探討和合作，力爭實現打通從互聯網到整個社區，‘最后一公里’的私域流量的鏈條，開展包括家裝美居、房屋租售、教育培訓、社區傳媒以及社區新零售等方面的增值服務業務。” 胡亮指出，物業公司現在最核心的優勢是把控著數以千萬計業主的私域流量，這種流量在目前階段是非常寶貴的一種資源。

克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示，從物業公司規模拓展的路徑來講，采取收并購的手段去擴張，是當前物業企業實現規模迅速擴張的最直接手段。“一方面，招股募集了非常多的資金;另一方面，現在通過單純的市場招投標方式拿項目，規模增量是很有限的。預計恒大物業還將在上市后有大舉收并購的動作。”

地產分析師嚴躍進也表示，僅靠母公司項目能夠實現的規模增長有限，同時也會具有一定風險。“加大第三方業務拓展有利于恒大物業的后續規模擴張，對于企業長期經營具有明顯的利好作用。”

行業分化將有所加劇

業內有分析認為，未來物業企業間的分化會表現在股價、估值上的不同表現。優質的企業天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業則可能難以獲得投資者關注。伴隨著龍頭房企陸續分拆物業板塊上市，未來行業分化將有所加劇。

據肖云祥介紹，截止到11月22日，品牌物業企業平均市盈率為52.7倍(樣本：金融街、新城、永升、綠城、保利、金科、碧桂園、融創)，而恒升指數市盈率為14.6倍，相比而言，品牌物業企業的市盈率是恒升指數的3.59倍。品牌房企如新城、永升、保利、碧桂園，從2020年初至今，股價上漲1-2.6倍之間，基本上在9月達到高位之后，股價隨即進入下滑通道，其中保利物業從5月達到92.457港元/股的高位后，持續下滑至今。

在肖云祥看來，物業企業股價表現固然存在板塊輪動因素的影響，但這是短暫的。從根本上來說，影響估值的因素還是要看企業自身，比如成長性、經營模式的稀缺性以及相應的特色服務等。

關鍵詞： 恒大物業IPO