地鐵盤，打折送裝修，開盤疊加更多的折扣也不好賣了。
12月3日位于坪山的佳華沙湖廣場開盤，折后單價3.43萬/㎡起，還送裝修，在官方備案平臺上顯示僅4套簽約。
而12月24日位于布吉石芽嶺的特發(fā)香閱四季開盤，289套住宅，共135批認(rèn)籌，認(rèn)籌率46.7%，全網(wǎng)幾乎看不到開盤數(shù)據(jù)。
(資料圖片僅供參考)
前者距離14號線錦龍站約750米，后者距離石芽嶺站約800米，這兩個盤都是名副其實的地鐵盤。
但開盤依然遇冷，說明要么棄選的人很多，要么就是剛需已經(jīng)徹底不夠用了。
佳華沙湖廣場693套住宅，69-116㎡的2-4房，備案均價約3.93萬/㎡，單價區(qū)間約3.7萬-4.2萬/㎡。
可以說這是坪山新房項目里位置比較好的項目，自帶的商業(yè)體又是未來整個坪山最大的商業(yè)體。
開盤除了3個折扣外，還有額外折扣價，對比去年坪山差不多地段的多個4萬/平出頭新房，幾乎是坪山區(qū)新盤價格最低一檔的價格。
去年坪山有4個新盤日光，兩個新盤去化超過97%，距離佳華沙湖廣場都不遠(yuǎn)。
其中，潤樾山花園第三批，382套均價3.87萬/平，日光；
恒大城一期130套均價3.8萬/平，日光；
佳華領(lǐng)悅廣場，186套均價4.41萬/平，日光；
金尊府第一批，353套均價4.2萬/平，去化97.17%；
萬樾府，380套均價4.17萬/平，日光；
中海萬錦熙岸華庭，264套均價4.2萬/平，去化99.24%。
雖然開盤前，剛需討論的熱情不算太冷淡，在本地的論壇上，甚至還有人覺得價格感人，但如今佳華沙湖廣場折后折，送裝修，開盤去化數(shù)據(jù)依舊難掩菜色。
作為14號線沿線盤，地鐵通車后沒有給項目去化帶來驚喜的，還有龍崗的特發(fā)香閱四季。
特發(fā)香閱四季園，289套普通商品住宅戶型建面約89-126㎡3-4房，備案均價約5.09萬/㎡，單價區(qū)間4.61萬—5.58萬/㎡。
雖然是限價盤，普通商品住房限價5.1萬/㎡，但在眼下這樣的環(huán)境，項目依舊比較有底氣，開盤暫時沒有釋放出什么折扣消息。
想來項目是有些自信的底氣的。
比如價格對比周邊二手房6萬-7萬/平的價格，有優(yōu)勢；交通比較便利，距離地鐵14號線石芽嶺站約800米，約20分鐘可以到達(dá)崗廈北；附近社區(qū)成熟，又背靠石芽嶺公園，環(huán)境比較宜居。
這樣的價格和位置，放在以往的市場，相信去化肯定要好看很多的。
但是如今，沿14號線的兩個項目，雙雙“滑鐵盧”，一方面說明市場本身還是很冷淡。
12月1—25日，深圳新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)2103套，二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)1698套。
無論是不是剛需，是不是已經(jīng)釋放了足夠的名額，市場的購買力都在蟄伏著。
另一方面，項目本身就不是什么非常過硬的項目。
比如佳華沙湖廣場，學(xué)校本身一般，得房率只有72.9%，低于坪山許多新房的得房率。
再比如特發(fā)香閱四季。
項目雖然所在片區(qū)居住氛圍成熟，但是目前商業(yè)配套資源比較欠缺，只能依賴社區(qū)底商滿足生活所需。
而且項目體量小、業(yè)態(tài)單一，沒有自己的社區(qū)，要蹭公園社區(qū)的功能。
另外商品住宅+自持租賃+安居房的產(chǎn)品混雜，加上小區(qū)的公共開放空間須24小時無條件對市民開放，居住體驗不會太好。
所以，市場剛需并不僅僅是簡單地跟著地鐵走，相比以往更加謹(jǐn)慎，對產(chǎn)品更加挑剔。
這兩個項目，實際上還證明了一個非常大的問題。
那就是14號線救不了東部的市場，反而是東部市場的利好出盡。
地鐵開通之前，坪山的新盤多少還有地鐵的概念可以主打一下，開通后，就只能依賴項目本身的品質(zhì)了。
可以看到，14號線開通前，坪山沙湖片區(qū)，燕子湖片區(qū)的新房，在去年行情也不怎么好的情況下也出現(xiàn)了“日光”的情況。
今年同樣是沙湖片區(qū)的佳華沙湖廣場反倒賣得還不如深業(yè)山水東城花園。
再比如特發(fā)香閱四季，開盤意向登記只有135批，去化的結(jié)果還不如地段更遠(yuǎn)的南山悅時光花園。
這就意味著，差不多的地段，地鐵概念已經(jīng)給不了市場更多的想象空間了。
因為決定房子未來價值的始終是地段，地鐵是重要的影響因素之一，但不是絕對。而且剛需雖然跟著地鐵走，但是數(shù)量也有限，并且眼下的剛需信心受到了挫敗。
這是來自大環(huán)境的影響，工作有朝不保夕的危機(jī)感。
地鐵線路開通了，反而真正利好的是房租。
11月份，當(dāng)14號線開通后，租金市場便立刻有了反應(yīng)，有租戶接到通知，2022年12月1日起，租金每套上調(diào)600元/月。
不過，盡管地鐵通車帶來影響有限，但買房特別是郊區(qū)買房，依然要盡量選擇地鐵盤。
地鐵盤自然是要比非地鐵盤價值要高。
因為地鐵代表著流動性。
作者 | 飛天小女警
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