過(guò)去的2022年，疫情陰霾籠罩下，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境波詭云譎，資本市場(chǎng)跌宕起伏，不確定性持續(xù)升溫，在此背景下資本市場(chǎng)對(duì)確定性資產(chǎn)的追求也愈漸升溫。在筆者看來(lái)，企業(yè)的確定性無(wú)外乎兩個(gè)方面，一是其所在的行業(yè)處在上升勢(shì)頭，有足夠的發(fā)展空間，其二，其自身占據(jù)著行業(yè)優(yōu)勢(shì)位置，并具備良好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)潛能。結(jié)合這兩點(diǎn)而觀(guān)之，港股上市代建企業(yè)中原建業(yè)(09982.HK)進(jìn)入到筆者的觀(guān)察名單。

【資料圖】

近日，中原建業(yè)(09982.HK)交出了2022年年度財(cái)報(bào)，在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的外部環(huán)境下，這份穩(wěn)健的年度成績(jī)單，一定程度上驗(yàn)證了公司布局優(yōu)勢(shì)賽道以及良好經(jīng)營(yíng)質(zhì)素帶來(lái)的成長(zhǎng)性和確定性，不妨就此進(jìn)一步探討。

1、財(cái)報(bào)多重亮點(diǎn)呈現(xiàn)，關(guān)注抗周期屬性以及業(yè)績(jī)修復(fù)潛能

翻覽中原建業(yè)的這份年度成績(jī)單，公告顯示，2022年全年，公司實(shí)現(xiàn)收入6.1億元人民幣，凈利潤(rùn)達(dá)3.0億元，凈利潤(rùn)率達(dá)50.1%，繼續(xù)位居行業(yè)首位。

盡管業(yè)績(jī)不可避免受到外部環(huán)境的影響有所承壓，但考慮到疫情反復(fù)及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的外部環(huán)境，中原建業(yè)整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。能夠保持如此高的利潤(rùn)率水平，這一定程度也顯示了公司所處的代建行業(yè)所具備的低風(fēng)險(xiǎn)、抗周期等優(yōu)質(zhì)特征。

在業(yè)務(wù)拓展方面，中原建業(yè)繼續(xù)夯實(shí)基本盤(pán)。得益于“新藍(lán)海戰(zhàn)略”“大中原戰(zhàn)略”“省域化戰(zhàn)略”三大戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，公司代建業(yè)務(wù)持續(xù)拓展。年內(nèi)，公司新簽代建項(xiàng)目30個(gè)，新增合約建筑面積336.71萬(wàn)平方米。截至2022年底，公告顯示，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目總數(shù)266個(gè)，在管面積3171萬(wàn)平方米，行業(yè)領(lǐng)先地位獲得進(jìn)一步鞏固。

面對(duì)外部市場(chǎng)的動(dòng)蕩，公司保持著審慎的財(cái)務(wù)管理，持續(xù)夯實(shí)現(xiàn)金儲(chǔ)備。截至2022年末，中原建業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)15.65億元。

總的來(lái)看，中原建業(yè)在行業(yè)逆勢(shì)階段展現(xiàn)出了穩(wěn)健成長(zhǎng)的一面，眼下隨著疫情陰霾消散，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，行業(yè)迎來(lái)全面回暖，公司后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有望迎來(lái)修復(fù)。

2、契合“好賽道、好公司”定義，護(hù)城河奠定長(zhǎng)期價(jià)值基礎(chǔ)

盡管基本面表現(xiàn)良好，但從資本市場(chǎng)情況來(lái)看，公司股價(jià)卻遭受到較大幅度的回調(diào)，這背后很大一個(gè)原因便是受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)影響。

在筆者看來(lái)，伴隨房地產(chǎn)深刻的調(diào)整，對(duì)于代建行業(yè)而言反而是機(jī)會(huì)，資本市場(chǎng)對(duì)中原建業(yè)這類(lèi)有著獨(dú)立拓展能力的代建企業(yè)或存在某種誤判。

實(shí)質(zhì)上中原建業(yè)充分契合了“好賽道、好公司”定義。

從賽道層面來(lái)看。公司聚焦代建行業(yè)，受益于近年來(lái)保障性租賃住房的爆發(fā)式增長(zhǎng)行業(yè)進(jìn)入加速器。近年年中央和地方密集出臺(tái)政策，加快發(fā)展保障性租賃住房，我國(guó)初步計(jì)劃十四五期間40個(gè)重點(diǎn)城市新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，其中2022年計(jì)劃完成240萬(wàn)套，這些均為代建市場(chǎng)提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，中小型房企在獨(dú)自操盤(pán)能力上受限且面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此其往往也會(huì)傾向于找有品牌實(shí)力和資金實(shí)力的代建企業(yè)合作，為其業(yè)務(wù)賦能。也正是基于此，整個(gè)代建行業(yè)的市場(chǎng)容量也正持續(xù)擴(kuò)容，并為中原建業(yè)這類(lèi)頭部代建企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。

此外，再關(guān)注到政府代建以及資本代建這一藍(lán)海市場(chǎng)，可以看到過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)民營(yíng)房企陷入危機(jī)當(dāng)中，拿地占比不斷減少，與之對(duì)應(yīng)的地方國(guó)資或城投積極拿地為市場(chǎng)托底，但其往往其缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)需要依托代建進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，伴隨暴雷房企及暴雷項(xiàng)目增多，接手出險(xiǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也同樣需要通過(guò)代建來(lái)處理手中的項(xiàng)目以此推動(dòng)行業(yè)出清，這也意味著，整個(gè)代建市場(chǎng)在需求擴(kuò)容當(dāng)中也都將充滿(mǎn)機(jī)遇。而據(jù)海通證券測(cè)算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模，可見(jiàn)賽道前景之寬闊。

毫無(wú)疑問(wèn)，中原建業(yè)正是這股房地產(chǎn)行業(yè)變革浪潮的重要受益者。自上市以來(lái)，中原建業(yè)就逐步加大了對(duì)政府代建和資本代建業(yè)務(wù)的研究力度和拓展力度，并篩選優(yōu)秀的項(xiàng)目開(kāi)展相關(guān)合作。過(guò)去一年，公司不斷打磨政府代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極，全面對(duì)接政府平臺(tái)，加大政府代建比重。截至去年年底，中原建業(yè)共簽約14個(gè)政府代建項(xiàng)目，簽約面積201萬(wàn)方，占總在管面積的6.3%。今年開(kāi)年，中原建業(yè)開(kāi)展的27個(gè)項(xiàng)目集中簽約儀式，其中政府代建項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，占總簽約項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)容面積的43%，可見(jiàn)其在政府代建市場(chǎng)的拓展勢(shì)頭。

憑借母集團(tuán)建業(yè)集團(tuán)在河南的深度扎根，中原建業(yè)亦積累了豐富的資源，尤其是在政府代建方面未來(lái)拓展?jié)摿薮蟆Ｄ壳爸性I(yè)也積極走出河南，憑借強(qiáng)大的品牌與豐富的經(jīng)驗(yàn)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的拓展勢(shì)頭。

公司打造了一批經(jīng)驗(yàn)豐富、且穩(wěn)定性高的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)高度注重激勵(lì)，不斷激發(fā)團(tuán)隊(duì)活力。此外，公司積極鏈接產(chǎn)業(yè)上下游，拓展各方優(yōu)質(zhì)資源，夯實(shí)在行業(yè)的護(hù)城河。通過(guò)首創(chuàng)了城市合伙人模式，中原建業(yè)合伙人理事會(huì)借助信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項(xiàng)目庫(kù)、資金庫(kù)，嫁接資源，同時(shí)為客戶(hù)打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。截至目前，中原建業(yè)已與來(lái)自全國(guó)的13位城市合伙人達(dá)成合作。城市合伙人也正成為中原建業(yè)未來(lái)強(qiáng)力增長(zhǎng)極。2023年1月10日，中原建業(yè)共計(jì)集中簽約354.4萬(wàn)平方米，其中城市合伙人貢獻(xiàn)了43%。

不難預(yù)期的是，在優(yōu)異的資源整合能力、投融資能力、以及產(chǎn)品創(chuàng)新能力和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力等加持下，中原建業(yè)在快速擴(kuò)張的行業(yè)賽道中，憑借自身的種種優(yōu)勢(shì)還將有望持續(xù)取得業(yè)務(wù)規(guī)模的快步增長(zhǎng)。

3、結(jié)語(yǔ)

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的階段，整個(gè)行業(yè)板塊迎來(lái)政策面、供需面、市場(chǎng)預(yù)期以及基本面的多重改善，資本市場(chǎng)的估值修復(fù)也將有望持續(xù)升溫。

隨著業(yè)績(jī)期的到來(lái)，各家房企公司財(cái)報(bào)進(jìn)一步釋放壓力，有著穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的代建企業(yè)，憑借其輕資產(chǎn)、高成長(zhǎng)、抗周期的屬性將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，中原建業(yè)交出一份良好的成績(jī)單的同時(shí)，宣布全年派息額2.4億元，派息率由2021年的65%提高至80%，值得一提的是，自上市以來(lái)公司累計(jì)派息額高達(dá)7.4億元。穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及持續(xù)帶來(lái)的股東回報(bào)在當(dāng)下不確定性持續(xù)升溫的市場(chǎng)環(huán)境下尤為難得，這或也將成為進(jìn)一步釋放估值修復(fù)空間的催化劑所在。

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