2023年行至年中，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，在6月表現(xiàn)出市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡、樓市復蘇動能放緩的跡象。
日前的一則數(shù)據(jù)也顯示出近期地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖。
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克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。
從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年6月僅不到3成的百強房企單月業(yè)績同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)在百強房企中也只占到半數(shù)。具體來看，6月有近6成百強房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。
那么在現(xiàn)實如此慘淡的情況下，地產(chǎn)行業(yè)還有哪些看點？
【行業(yè)分化加劇，頭部效應愈發(fā)顯著】
雖然房企整體表現(xiàn)不佳，但是在月度同比銷售金額方面，TOP20房企中仍有2家開發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)與中國 鐵建同比為正，均為國央企，分別同比增長13.24%、17.61%。
而同比下降超過50%的開發(fā)商有4家，其中碧桂園和旭輝集團同比降幅較大，分別為54.15%和59.63%。
Top20開發(fā)商全口徑銷售金額及同比 資料來源：克而瑞，民生證券研究院
此外，在6月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)中，拿地金額TOP50中國央企房企占比進一步提升，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，分別較5月單月同比口徑提升6個百分點、持平、減少10個百分點、提升4個百分點；市場樂觀情緒降溫后，民企拿地意愿再度走弱，國央企拿地占比提升。
由此可見，目前形勢下，國央企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強，中小房企競爭力不足，房企分化格局持續(xù)加劇。
【地產(chǎn)下半年：等風來？】
房地產(chǎn)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，今年4月相關部門領導再次表示房地產(chǎn)及建筑業(yè)要充分發(fā)揮頂梁柱、壓艙石作用，要自覺擔當穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤使命責任，深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
事實上，地產(chǎn)行業(yè)支持政策的出臺一直沒有停歇。
6月29日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布《關于進一步提升債務融資工具融資服務質(zhì)效有關事項的通知》，進一步提升民營企業(yè)發(fā)債便利，用好“第二支箭”，將儲架式注冊發(fā)行拓展至債務融資工具各類品種。自去年快速落地、節(jié)奏放緩后，“第二支箭”推進再次進入加速階段。
而自“第二支箭”政策推進以來，中債信用增進投資股份有限公司已成功為碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股集團、新城控股、卓越商業(yè)、龍湖集團等11家公司擔保支持發(fā)行159億中期票據(jù)。
此外，地方政策方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對房地產(chǎn)政策進行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點。
而結(jié)合高層的相關表態(tài)，可以預見，下半年持續(xù)出臺地產(chǎn)行業(yè)支持政策的概率仍偏大。
【銷售超跌，優(yōu)質(zhì)房企未來可期】
經(jīng)過近期的持續(xù)回調(diào)，地產(chǎn)板塊實際上已處于歷史較低位置，以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，該指數(shù)在6月27日盤中就曾創(chuàng)出近9年來的新低，而今日（7月4日）早盤，再度逼近日前的低點。
而站在當期的時間點，各大機構(gòu)對于地產(chǎn)行業(yè)的后市都并不悲觀，一致看好以國央企為代表的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。
申萬宏源在《房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略》中表示，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進一步迎來優(yōu)化；并預計市場中核心城市的銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。
興業(yè)證券也同樣認為，房企層面，優(yōu)質(zhì)房企未來可期：
1）優(yōu)質(zhì)房企銷售表現(xiàn)遠好于行業(yè)，市占率加速提升。
2）優(yōu)質(zhì)房企拿地優(yōu)勢仍然明顯，未來銷售預期穩(wěn)定下，拿地力度有望提升。
3）優(yōu)質(zhì)房企拿地利潤率仍保持較高水平。
通過銷售數(shù)據(jù)以及機構(gòu)的觀點不難看出要想投資地產(chǎn)行業(yè)，選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)便顯得尤為重要，尤其是當下已不少房企觸發(fā)了終止上市條件，被強制退市。
目前市面上較能體現(xiàn)地產(chǎn)龍頭價值的指數(shù)，為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)集中匯集市場頭部房企，呈現(xiàn)了極高的頭部房企集中度！
同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)6月12日迎來2023年第一次調(diào)樣生效，調(diào)倉后，前十大成份股權重超8成，“保萬招金”權重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強者恒強產(chǎn)業(yè)周期趨勢！資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的ETF為地產(chǎn)ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。
自2023年至今，地產(chǎn)ETF（159707）基金份額持續(xù)震蕩上行，幾度刷新上市以來新高，獲得明顯的資金增倉行為。
中證800地產(chǎn)指數(shù)前十大成份股一覽：
風險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹慎。
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