【資料圖】

國金證券股份有限公司杜昊旻近期對萬科A進行研究并發布了研究報告《業績略低于預期，多元業務持續增長》，本報告對萬科A給出增持評級，當前股價為13.72元。

萬科A(000002)
事件
2023年8月30日萬科A披露2023年半年報，2023年上半年實現營業收入2008.9億元，同比-2.9%；實現歸母凈利潤98.7億元，同比-19.4%。2023年第二季度實現營業收入1324.2億元，同比-8.2%；實現歸母凈利潤84.2億元，同比-22.1%。
點評
開發結算面積&毛利率下滑，業績略低于預期：1H23公司房地產開發業務結算面積1242萬方，同比-5.2%，貢獻營業收入1708億元，同比-4.5%。1H23歸母凈利潤降幅大于營業收入，主要由于：①毛利率水平延續下行態勢，1H23整體毛利率18.87%，較1H22下降1.59pct。②貨幣資金體量同比減少188.9億元，財務費用增至24.1億元，較1H22同比增加21.83億元。
開發銷售規模小幅下滑，投資把握結構性機會：1H23公司實現銷售金額2039.4億元，同比-5.3%，排名行業第二；銷售金額在15個城市排第一，12個城市排第二，5個城市排第三。2023年1-8月，公司累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，總建面449萬方，總地價719億元，平均樓面價達16003元/方。公司土儲依然充足，1H23公司在建面積和規劃建筑面積合計1.08億方，土儲權益比例64%。
經營服務業務各板塊繼續保持增長態勢：1H23經營業務全口徑收入267.3億元，同比+11.9%。物業板塊，萬物云營收161億元/+12.2%，蝶城數量從年初584個增長到601個；物流倉儲板塊，營收19.5億元/+17.0%，累計可租賃建面985萬方；租賃住宅板塊，營收16.4億元/+10.6%，共運營管理22.47萬間長租公寓，出租率95.9%；商業板塊，實現營收43.0億元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理項目營收27.4億元。
信用評級行業領先，財務結構持續改善：1H23公司凈負債率49.5%，現金短債比2.7。經營性現金流凈額連續14年為正，上半年為18.6億元。有息負債結構改善，短期有息負債占比14.2%，較2022年下降6.3pct。融資成本降低，1H23新增融資成本3.73%。
投資建議
公司開發銷售略收縮，經營服務業務維持增長態勢。考慮毛利率下滑和資產減值壓力，我們小幅下調公司盈利預測，2023-25年歸母凈利潤分別為231.8億元、250.8億元和269.4億元，同比增速分別為2.5%、8.2%和7.4%。公司股票現價對應2023-25年PE估值為7.3/6.8/6.3倍，維持“增持”評級。
房地產市場銷售低迷；經營服務業務發展不順；其他房企違約

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，中金公司孫靜曦研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達96.35%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利227.86億，根據現價換算的預測PE為7.43。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有12家機構給出評級，買入評級9家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為19.85。

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