2017年主要上市房企整體持有現(xiàn)金依然保持增長，但增速大幅放緩。與此同時，房企負(fù)債規(guī)模與增速持續(xù)加大。來自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年主要上市房企的持有現(xiàn)金為23415億元，同比增長16.4%，但增幅下降34.5個百分點(diǎn)。

普遍下滑

來自克而瑞研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年主要上市房企的持有現(xiàn)金為23415億元，同比增長16.4%，增幅下降34.5個百分點(diǎn)。其中，60家重點(diǎn)房企的現(xiàn)金持有量為20126億元，同比增長20%，增幅下降32.1個百分點(diǎn)。2017年，現(xiàn)金增長的企業(yè)有100家，同比2016年減少29家。

根據(jù)60家重點(diǎn)房企的數(shù)據(jù)來看，恒大以現(xiàn)金持有量2877億元位居第一。從現(xiàn)金增幅來看，以萬科、龍湖、新城控股為代表的規(guī)模房企，在手現(xiàn)金的增幅都超過了50%。其中，萬科是2017年現(xiàn)金凈增加最多的房企。中小企業(yè)中如中國奧園、信達(dá)地產(chǎn)等，從現(xiàn)金規(guī)模上來看比不上行業(yè)龍頭企業(yè)，但增幅相對較高。

雖然60家房企中大部分企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金的凈增加，但仍有小部分房企現(xiàn)金量出現(xiàn)了顯著下降。龍頭房企2017年現(xiàn)金持有量下降也較為顯著，中海地產(chǎn)是2017年現(xiàn)金減少最多的企業(yè)，持有現(xiàn)金下降34%至832億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，2017年限購、限貸、限售等調(diào)控政策的持續(xù)加碼，房地產(chǎn)融資環(huán)境也呈現(xiàn)持續(xù)收緊的態(tài)勢。與此同時，行業(yè)集中度持續(xù)提高，規(guī)模房企銷售大漲之下，擴(kuò)張?jiān)V求依然強(qiáng)烈，行業(yè)收并購整合加劇，是房企現(xiàn)金總持有量增幅放緩的主要因素。而對于中小企業(yè)而言，融資能力相對較弱，在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，所受限制更為明顯，使得企業(yè)現(xiàn)金增幅放緩甚至出現(xiàn)下滑。

全渠道吃緊

地產(chǎn)業(yè)的資金吃緊在未來一個時期可能會成為常態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的2018年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況披露了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金狀況。1-4月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。國內(nèi)貸款增速降至-1.6%，是自2016年1-2月以來首次出現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)，個人按揭貸款增速降至-6.7%，已連續(xù)6個月下降。

國家統(tǒng)計(jì)局更早之前的數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月回落1.7個百分點(diǎn);與去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%漲幅相比，增速回落較為明顯。數(shù)據(jù)比對發(fā)現(xiàn)，相較一季度，開發(fā)企業(yè)到位資金增速再度回落。

行業(yè)人士評論稱，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金是專門用于項(xiàng)目開發(fā)，因此與房地產(chǎn)投資直接密切相關(guān)。今年一季度房企到位資金增速回落，也意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)下行趨勢。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，融資渠道收緊，開發(fā)企業(yè)只能開拓其他渠道，利用自籌資金和銷售前期回款補(bǔ)充現(xiàn)金流。定金及預(yù)收款成為房企第一大資金來源，達(dá)到14987億元，同比增長8.3%。但隨著全國商品房銷售增速持續(xù)下降，預(yù)計(jì)很難維持持續(xù)高位增長，將會進(jìn)一步加大房企資金壓力。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況，1-4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標(biāo)，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)小，同時，資金使用成本也在不斷提升。

多方面找錢

面對嚴(yán)峻的資金形勢，房企在打開資金入口的同時，也在收緊資金出口。

在增加資金入口上，一方面，房企可積極尋求進(jìn)入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新，爭取信貸支持;另一方面，也應(yīng)合理定價，加快庫存去化，加速回籠資金。在房企收緊資金出口的方式上，1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中同樣透露出了些許端倪。房企收緊錢袋子之舉首先體現(xiàn)在拿地層面，1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。今年以來，房企一改過去的大舉擴(kuò)張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，其中北京流拍土地的數(shù)量更累計(jì)達(dá)到6宗之多。

此外，房企還通過快開工、慢施工、緩竣工來提高資金的使用效率。1-4月，房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%;施工面積664410萬平方米，同比增長1.6%;竣工面積25151萬平方米，下降10.7%。在多項(xiàng)目滾動開發(fā)的同時，快開工可以盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正，并將資金用于下一個項(xiàng)目的開發(fā)，慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費(fèi)用的支付節(jié)點(diǎn)后移，由此實(shí)現(xiàn)資金使用效率的最大化，提升企業(yè)利潤。郭毅表示。

在多種渠道融資方面，去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億。易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有利于房地產(chǎn)市場資金回籠，同時它作為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，對于一些有著穩(wěn)定現(xiàn)金流和穩(wěn)定潛在收益的企業(yè)是利好的。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而表示：“從實(shí)際情況來講，很多企業(yè)都已經(jīng)開始在做房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面的業(yè)務(wù)。開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面符合企業(yè)的創(chuàng)新，同時也有助于企業(yè)后續(xù)財(cái)務(wù)或資金方面的把控，對于企業(yè)成長有著積極意義。”

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，樓市調(diào)控的總體趨勢不會放松，而隨著金融去杠桿進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)資金緊縮的形勢也會繼續(xù)延續(xù)。

北京商報記者 董家聲/文 代小杰/制圖

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