杭州的土拍情況能否代表二線城市，是否預(yù)示2019年回暖，下結(jié)論還為時(shí)尚早。

新年初始，土地市場(chǎng)已有回暖之色。

2019年首個(gè)工作日，杭州筧橋、大關(guān)兩宗重量級(jí)宅地登場(chǎng)。經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)價(jià)，筧橋地塊由甘肅建總置業(yè)以總價(jià)171427萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)23556元/平方米，溢價(jià)率僅11%;而遲半小時(shí)開拍的大關(guān)宅地，競(jìng)拍更為激烈。經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)，由金翰(融金平臺(tái))以總價(jià)203056萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)30559元/平方米，溢價(jià)率20%。

諸多利好令杭州備受開發(fā)商追捧。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，杭州土地出讓金位列全國(guó)排名第一。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，杭州首拍出現(xiàn)的熱鬧場(chǎng)面，給市場(chǎng)傳遞強(qiáng)烈的刺激信號(hào)，在市場(chǎng)看悲情緒濃重的歲首，提振信心作用明顯，更穩(wěn)定了區(qū)域地價(jià)，并強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于2019年樓市穩(wěn)定的預(yù)期。值得關(guān)注的是，雖然兩宗地塊的出現(xiàn)了一定溢價(jià)，但相比于2018年初類似地塊的價(jià)格依然不高。

新年首拍

引發(fā)關(guān)注最高的是大關(guān)地塊。公開資料顯示，該地塊報(bào)名參加的房企接近15家。包括綠城、濱江、萬(wàn)科等，還有香港置地、上海首創(chuàng)、開元地產(chǎn)等身影，經(jīng)過(guò)22輪角逐，大關(guān)單元地塊最終被金翰收入囊中。

大關(guān)單元GS0502-09地塊在香積寺附近，東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃香積寺路，西至紅建河綠化，北至規(guī)劃道路。地塊出讓面積26579平方米，容積率2.5，樓面起價(jià)25442元/平方米，刷新了板塊內(nèi)涉宅地塊的起價(jià)記錄。由于地塊內(nèi)還將配建不少于10%的公共租賃住房。因此折算后，該地塊實(shí)際起拍價(jià)大約為28000元/平方米出頭。

愛(ài)家房產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，從周圍二手房房?jī)r(jià)來(lái)看，大關(guān)東一苑二手房成交價(jià)格在39407.57元/平方米左右;大關(guān)南八苑二手房成交價(jià)格約為38901.45元/平方米。

筧橋生態(tài)公園單元R21-1地塊靠近龍湖大家九龍倉(cāng)璟宸府，東至規(guī)劃莊河路，南至筧橋生態(tài)公園單元R24-3地塊公園綠地地塊，西至黎明社區(qū)、滬杭甬高速德勝收費(fèi)站后勤服務(wù)用房工程項(xiàng)目等，北至規(guī)劃草莊路。地塊出讓面積33079平方米，容積率2.2，建筑面積72773.8平方米，樓面起價(jià)21220元/平方米。筧橋地塊也需要配建10%的公租房。

“與前一段時(shí)間相比，杭州土地溢價(jià)率略有好轉(zhuǎn)。但從這兩宗宅地所處的板塊位置來(lái)看，與板塊之前的地王相比仍然有較大差距。比如，筧橋地塊所處板塊，有個(gè)在售項(xiàng)目叫做璟宸府，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目樓面價(jià)為31000多元/平方米，但現(xiàn)在只有23556元/平方米，如果單純從表面上看，樓面價(jià)還是降了24%左右;大關(guān)地塊周邊近一年應(yīng)該是沒(méi)有土地出讓，但離它更遠(yuǎn)一點(diǎn)地塊此前已經(jīng)拍到36000元/平方米。因此從表面上看也有16%左右的降幅。”浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示。

此前據(jù)媒體報(bào)道，筧橋生態(tài)公園上一次出讓宅地是2018年1月19日，龍湖以總價(jià)35.8億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2017]88號(hào)筧橋生態(tài)公園單元R21-4宅地，樓面價(jià)31154元/㎡、溢價(jià)率50.4%，當(dāng)時(shí)刷新了筧橋板塊的地價(jià)。地塊案名為龍湖大家九龍倉(cāng)璟宸府。璟宸府的整個(gè)樓盤中，八成左右是疊墅產(chǎn)品，只有部分小高層。11月底，璟宸府首開92套疊墅房源，毛坯均價(jià)49800元/平方米。

愛(ài)家房產(chǎn)研究顯示，筧橋地塊周圍二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，東港嘉苑二手房成交價(jià)格約為36163.53元/平方米;天城府二手房成交價(jià)格約為42488.86元/平方米。

主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移

荊海燕認(rèn)為，從杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，目前尚處理性。盡管新年首拍大關(guān)地塊有15家開發(fā)商參與，而且很多都是杭州本土或者在杭州發(fā)展比較好的開發(fā)商，但該地塊的地價(jià)仍然沒(méi)有突破板塊內(nèi)最高價(jià)格。

“杭州屬于強(qiáng)二線城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人口的吸聚能力強(qiáng)，因此需求端持續(xù)保持較高熱度，2018年下半年以來(lái)受整體樓市降溫影響，杭州的市場(chǎng)降溫也較為明顯。從杭州新年的首拍來(lái)看，顯示出房企對(duì)于杭州市場(chǎng)的良好信心，平穩(wěn)中略帶個(gè)別熱點(diǎn)或許將成為杭州土地市場(chǎng)的大概率表現(xiàn)。”張波也認(rèn)為，需要更為客觀看待杭州首拍地價(jià)出現(xiàn)溢價(jià)，不要過(guò)度關(guān)注“溢價(jià)”本身，而要關(guān)注地價(jià)是否穩(wěn)定，不要過(guò)度關(guān)注某一兩塊地價(jià)水平，而要整體來(lái)看城市土拍情況。

張波認(rèn)為，單從房?jī)r(jià)來(lái)看，杭州為代表的強(qiáng)二線城市未來(lái)3-5年還很難超超“北上深”，但一線城市已經(jīng)逐步由增量市場(chǎng)變成存量市場(chǎng)，隨著一手房市場(chǎng)在一線城市的逐步量縮，二線城市將成為商品房的主力市場(chǎng)，也是未來(lái)房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，房企主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年50大城市合計(jì)賣地3.74萬(wàn)億，賣地金額年內(nèi)漲幅最低。其中，超過(guò)千億土地出讓金的城市有11個(gè)，合計(jì)有杭州賣地2500億。另外，上海、鄭州(樓盤)、重慶(樓盤)、蘇州(樓盤)、北京、武漢(樓盤)、廣州(樓盤)、寧波(樓盤)、成都、天津(樓盤)10個(gè)城市賣地也達(dá)到了1千億以上。

“2018年杭州土地出讓金額是全國(guó)最高的，2500多億，可以看出房企對(duì)杭州未來(lái)發(fā)展預(yù)期總體向好，起碼對(duì)這個(gè)城市是有信心的，因?yàn)楹芏喑鞘锌赡芰髋臅?huì)更嚴(yán)重。從目前整體市場(chǎng)情況看，一線城市拿地難度比較大，二線被大家看好。而杭州則在二線城市中成為被看好的龍頭城市。當(dāng)然，這也與杭州這兩年積極推地有關(guān)。因?yàn)槲磥?lái)有亞運(yùn)會(huì)，土地財(cái)政是基建資金的主要來(lái)源。所以，無(wú)論是2018年還是2019年，杭州都會(huì)是推地積極的城市，政府也會(huì)拿出品質(zhì)較好的土地。”荊海燕稱。

從2018年土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)來(lái)看，房企主戰(zhàn)場(chǎng)也逐漸在發(fā)生變化。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，全國(guó)300城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。一線城市土地供需同比走低，攬金總額縮水逾一成。北京、深圳(樓盤)收金同比下滑;二線城市供求同比走高，受調(diào)控影響收金略降。三四線城市共19城入榜，佛山(樓盤)、常州(樓盤)入圍榜單前20。

“全國(guó)多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)流標(biāo)的地塊主要是具有多重復(fù)雜屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。三四線城市土地市場(chǎng)明顯活躍。2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷售額歷史同期記錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

關(guān)鍵詞： 二線城市 房?jī)r(jià) 房產(chǎn)