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保租房REITs擴募進程正在加速。12月16日，華夏基金華潤有巢REIT（508077）發布擴募發售情況報告書，宣告其首次擴募成功完成。作為境內首單由市場化機構運營、第二單完成擴募的保租房REITs，其成功擴募，既是對保租房資產運營價值的認可，也是公募REITs市場市場化改革的重要突破，有望推動更多優質保租房資產通過擴募進入資本市場，為租購并舉住房制度建設和公募REITs市場高質量發展提供雙重助力。

根據公告，華夏基金華潤有巢REIT本次擴募采用向原持有人配售的方式，在制度設計上體現出對原持有人的優先考慮。擴募份額認購價格2.53元/份，可配售份額數量4.5億份，于12月8日至12日發售。發售獲原持有人積極響應，認購比例達99.51%，最終募集資金總額約11.329元億元（不含認購費用和募集期利息）。此次擴募所募資金在扣除相關預留費用后，將全部用于購入位于上海市閔行區的有巢馬橋項目。此次擴募后，基金規模將突破23億元，同時底層資產覆蓋上海三大核心產業集聚區。

公開資料顯示，有巢馬橋項目于2023年3月正式開業，坐落于上海馬橋人工智能創新試驗區內，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區、閔行經濟技術開發區等多個產業集群，周邊產業人口密集，住房租賃需求旺盛，是上海市保障性租賃住房示范項目，具備顯著的區位優勢與運營潛力。截至2025年6月末，項目出租率達96%，展現出強勁的運營韌性。

華夏基金華潤有巢REIT自2022年12月上市以來，始終以“投融管退”全鏈條閉環模式探索保租房資產證券化路徑，通過精細化運營（如智能管理系統、租戶服務升級）實現高出租率與高收繳率。截至2025年11月底，基金成立以來已累計向持有人進行9次收益分配，累計分紅金額超1.54億元。展現了在市場化主體的高效管理能力下，穩健的現金流生產與分派能力。

華夏基金華潤有巢REIT的擴募成功，不僅驗證了市場化主體在保租房領域的運營能力，更彰顯了公募REITs作為金融工具服務實體經濟、促進共同富裕的獨特價值。我國住房租賃市場擁有2.6億租賃人口的龐大基本盤，其中新市民、青年人達近2億人，保租房作為解決該群體住房需求的核心載體，亟需金融工具支持其實現可持續運營。華夏基金華潤有巢REIT通過擴募引入優質資產，一方面通過公募REITs平臺實現了保租房資產的高效盤活，為原始權益人回籠資金，可進一步投入新的保租房項目建設，形成“建設-運營-資本化退出-再投資”的良性循環；另一方面，高出租率、高分派率的資產注入，印證了市場化運作保租房項目的投資價值，將吸引更多社會資本參與保租房領域，緩解行業資金壓力。

業內人士表示，擴募如同為保租房資產“蓄水池”注入活水，能持續維系資產收益率穩定性。隨著《住房租賃條例》的正式施行以及商業不動產REITs試點的推進，保租房REITs的擴募空間將持續拓寬。此次華夏基金華潤有巢REIT的成功擴募案例將為行業提供可復制的資產運作經驗，為保租房市場的高質量發展注入了強勁動力。

對公募REITs市場而言，此次擴募進一步完善了市場化運作機制，推動市場從“首發為主”向“首發+擴募”并行階段深度邁進。截至2025年11月底，全市場已成立78只公募REITs，合計規模超2000億元，但市場化擴募機制的成熟度仍需優質案例支撐。華夏基金華潤有巢REIT作為首單由市場化機構運作的保租房REITs,其向原持有人配售的發售模式、嚴格的優質資產篩選標準以及清晰的收益提升邏輯，為后續同類產品提供了范本。業內分析人士指出，在低利率、“資產荒”延續的環境中，保租房REITs作為優質配置型資產料將受到各機構的持續青睞。

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