6月30日，也是2023年上半年的最后一天，杭州迎來了年內第七次土地出讓。

(資料圖)

又是沒有懸念的爭搶，12宗涉宅地，總成交金額約128億元，最終6宗底價成交，6宗溢價封頂將在下午搖號產生得主。

6月30日杭州出讓地塊指標一覽表

可以說上半年杭州土地市場的火，一直從年初燒到了年中，部分優質地塊甚至行情火爆，引來大批房企頻頻出手。

在全國房地產市場一片哀嚎聲中，杭州居然搶了半年的地，讓公眾和媒體直呼看不懂。

不是說樓市很冷嗎？不是說要救市嗎？

如此冷的樓市，如此嚴峻的市場，傳聞中所謂的史詩級救市政策仍未出臺，理應諳熟市場的房地產企業，為什么還在杭州搶地？

先來看看上半年杭州商品房和二手房市場的表現，春節后短暫復蘇后市場熱度已逐步下降。

春節后的杭州市場，二手房率先復蘇，在3月成交量達到小高峰成交破萬，但猶如“曇花一現”，進入4月后直接回落至7200多套，5月成交已不足7000套。

6月數據慘不忍睹，再度斷崖式下降，僅成交4600多套（數據截至6月29日），不及3月的一半。

商品房市場受限價影響，信號失靈，只要有一二手房價格倒掛的項目，仍有人搖號。

即使如此，5月杭州市區商品房已現轉折跡象，成交量跌破萬套，環比降三成，商品住宅大面積流搖，流搖率相比上月大幅提高12個百分點。

剛剛過去的6月，兩個大熱門項目搖號情況均不及預期，位于文暉的嘉里馥源庭未觸發社保，位于錢江世紀城的中海潮展云起雖觸發社保，但不需要頂格社保，也不限售。

樓市冷，土地熱，房企熱衷在杭州搶地的邏輯是什么？

杭州賣地有什么秘訣？

01

上半年土地市場看似暖意濃濃

但實際量價齊跌

2023年上半年，杭州土地行情延續熱度，七場土地出讓，有五場是約60%土地搖號，還有兩場分別為約80%、50%土地搖號。

但與近年數據對比，實際上杭州上半年的賣地量和金額是有明顯下滑的。

2023年上半年杭州共成交涉宅地66宗，總可建面積約534萬㎡。

考慮到2021年開始執行“集中出讓”，若把數據對比放到近四年來看，2020年至2022年每年上半年杭州涉宅地成交體量約900-1000萬㎡。

534萬㎡這一成交體量，同比2022年上半年下降約41%，且相當于2022年成交總量的46%，2021年總量的32%，2020年總量的37%。

2023年上半年杭州涉宅地總成交金額約953億元，同比下降約31%，這一成交金額為2022年總成交金額的一半。

在特殊的市場背景下，上半年杭州涉宅地成交量價下滑已是意料之中，但杭州土地市場的表現仍遠優于其他一二線城市。

02

“集中供地”名存實亡

小步快走從“每月一次”到“每月兩次”

2021年開始執行的“集中供地”模式，令市場供應短期失衡，過于集中的土地供應讓房企難以把握拿地節奏。

隨著房地產市場趨冷，市場預期走弱，各地對“集中供地”的態度也發生轉變，有城市直接宣布取消，更多城市是名存實亡。

杭州在2021年嚴格執行了宅地的“集中供地”，在當年5月、10月、12月進行了三次集中出讓；2022年開始松動，進行了四次集中出讓（另外，2022年第五批落在了2023年2月進行）。

進入2023年，杭州基本已是常態化供地，由“集中供地”轉為“小步快走”。

除1月以外，上半年每個月都有1-2次涉宅地出讓。

5月開始幾乎每半個月就有土地掛牌，供地節奏進一步加快。6月在初和月末各進行了一次出讓，7月18日又將迎來一次，今早杭州在出讓前又掛牌了4宗宅地，預計在8月1日出讓。

市場信心不足且恢復微弱，絕大多數房企資金仍非常緊張，因此拿地更趨謹慎，且愿意少量拿地選擇快周轉，以抵御未來不確定的風險。

而供地方從“集中大量供地”向“少量多次供地”轉變，既是適應市場需求，也側面反映出對未來市場判斷的變化。

03

供地向主城收縮

向新房流速確定的板塊收縮

杭州市場深度分化，主城（含上城、拱墅、西湖、濱江）的江河匯流區、申花、望江新城、江灣新城等大多數板塊，以及未來科技城、錢江世紀城等板塊，由于一二手房價格倒掛，仍有項目熱搖，部分極熱的樓盤甚至需要社保入圍。

從2022年開始，杭州宅地供應策略已向主城、向新房流速確定的板塊收縮。

以江灣新城為例，新房流速較快，2022年以來有不少新房搖號在20%及以下，目前去化周期僅2個月左右。

2022年以來江灣新城共成交10宗宅地，總體量約80萬㎡，成為杭州供地大戶，包括上半年出讓的2宗宅地均溢價封頂，分別由華潤和綠城搖中。

宅地供應稀少的濱江區上半年也推出多宗宅地，包括浦沿3宗、長河1宗，7月和8月還將出讓1宗浦沿宅地、1宗長河宅地。

余杭區和臨平區供地顯著增加，2021年兩區成交宅地數量占總量僅超10%， 2022年和2023年上半年占比均達30%。

遠郊的富陽區和臨安區供地大幅減少，成交宅地數量由2021年的分別占總量12%，下降至2022年分別占比6%、5%，2023年上半年分別占比8%、6%。

04

操盤高手，差異化供地

迎合市場和房企需求

一座城市猶如一個巨大的項目，政府是城市的經營者，也是城市的操盤手。

杭州是城市經營高手、操盤高手，在土地市場上主打差異化供地，以適應市場需求。

1、杭州上半年的供地以“中庸”為主。

雖然上半年大幅減少郊區供地，但也未推出關注度極高的民生藥廠、南星水廠等地塊，在一次次土地出讓中，僅偶有亮點地塊露臉。

例如，推出的奧體旁宅地，距離杭州之門僅500米，一經掛牌就賺足了眼球。

2022年4月濱江拿下西側的攬奧望座地塊，僅一幢住宅，清一色300㎡以上大戶型，在當年底開盤創7.26%的超低中簽率且需限售。

今日出讓地塊可建面積近8萬㎡，精裝限價仍為46000元/㎡，最終溢價封頂搖號，封頂總價27億元，折合樓面價33911元/㎡。

奧體旁宅地（圖源：錢江世紀城招商云）

2、低容積率地塊推出量上升。

半年時間，杭州已有22宗容積率1.5及以下的宅地成交，逼近2022年全年25宗的量。

低密宅地可打造疊墅、排屋等溢價更高的產品，即使在郊區仍有一定市場。

2022年11月山水置業拿下富陽銀湖萬達廣場南宅地（山水·陽珀別院），容積率1.01，近期開盤推出排屋產品，毛坯均價24419元/㎡。

即使是在新房成交低迷的富陽，陽珀別院憑借產品和價格優勢，取得了52%的搖號中簽率。

3、以地鐵優勢、地價優勢吸引房企拿地。

有些板塊雖然距離市中心較遠，但隨著杭州地鐵架構成網，這些板塊沿地鐵的地塊借助地鐵優勢、地價優勢，仍能吸引不少房企搶奪。

新街一宗精裝限價27000元/㎡的宅地，距離地鐵7號線新漢路站約300米，引來66家房企搖號，最終由上海大華搖中，成交樓面價15044元/㎡。

另一宗位于寧圍的宅地，精裝限價29500元/㎡，距離機場快線耕文路站約300米，也吸引了48家房企參與搖號，由華發搖中，成交樓面價16796元/㎡。

05

熟悉本土市場的民企優勢大顯

濱江第一、綠城第二

上半年杭州土地市場并不是國企、央企唱主角，本土房企、民企參與度極高，是拿地的中堅力量。

濱江成為上半年杭州土地市場最大贏家，共拿下11宗涉宅地（含一宗聯合拿地），總可建面積約96萬㎡，總金額約146億元。（數據截至6月30日上午，下午搖號結果暫未統計，下同）

綠城緊隨其后，獨立競得3宗涉宅地，總可建面積約28萬㎡，總金額約85億元。

2023年上半年房企在杭拿地金額排行榜中，前十位僅排在第五位的中海為央企，其余均為民企（含混合所有制）。

這些民企中包含了濱江、綠城、坤和、中天、偉星、中豪等杭州及浙江的知名本土企業。

為什么房企還在杭州搶地，什么邏輯？

1、2023年上半年，全國房地產市場甚至包括北上廣深四個一線城市，在經歷了二三月份的短暫復蘇后都急劇降溫，市場成交和市場信心斷崖式下墜。

2、在這一輪嚴峻危機中生存下來的房企，雖然已經放棄了過去多年“高杠桿、快周轉、擴規模”的理念，但為了后續發展、保住市場地位、保住金融支持、保住上下游產業鏈的合作、保住企業團隊，仍需要維持一定的規模。

3、在市場危機中，一個最基本的自我保護動作就是尋找最安全的地帶。

在全國所有城市中，包括一線、強二線、弱二線以及三四線城市，能篩選出的安全地帶已經極少極少，杭州就是其中之一。

4、杭州仍有可觀的流量（當然每個區域也都在分化），雙限政策仍在，只要對市場比較熟悉、周期較快、財務成本足夠低，特別是在本土市場上有品牌號召力的房企，利潤率甚至比前幾年還可觀。

5、60家或者70家房企搖一塊地，別太當真。背后真正的房企可能只有20家，甚至可能還不到，這是一個公開的秘密。

6、其實房企都很清楚，現階段的投資在某種意義上是刀口嗜血，但基于上述原因，又無可奈何。

2023年進程過半，全國經濟仍在微弱恢復之中，消費、出口、就業、收入等多項數據令人憂慮，以及更趨復雜嚴峻的國際局勢，都直接影響市場預期和信心。

近期盛傳的史詩級救市政策，包括金融、稅收等政策，甚至包括二線城市全部解除限購等等，迄今尚未出臺。

理論上，救市政策一定會來，但何時來、政策會起多大作用，均無法預料。

房地產市場仍在風雨中飄搖，特別是二手房和商品房市場已顯露疲態，甚至斷崖式墜落。

下半年包括杭州在內的全國房地產市場，充滿不確定性。

備注：

下午搖號結果：

1、錢江世紀城奧體旁地塊由杭州金秋置業&浙江國豐置業搖中，成交樓面價33911元/㎡；

2、城東新城地塊由濱江搖中，成交樓面價33756元/㎡；

3、運河新城01地塊由浙江中騰搖中，成交樓面價28962元/㎡；

4、星橋地塊由興耀搖中，成交樓面價14207 元/㎡；

5、富春88-2-A號地塊由山水搖中，成交樓面價10508 元/㎡；

6、富春94號地塊由杭州穩暢房地產搖中，成交樓面價15539 元/㎡。

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